VENDA DE IMÓVEL · FLÓRIDA INTEIRA
Como vender seu imóvel na Flórida morando no Brasil
O processo de venda na Flórida explicado por quem conduz fechamentos como listing agent: o papel da title company, o cronograma etapa por etapa, os prazos reais e como vender sem sair do Brasil.
1. A peça central
O que é a title company
É o que mais confunde brasileiro, então começamos por aqui. A title company é uma empresa terceira que funciona como o cartório funciona no Brasil: guarda o depósito em escrow, pesquisa o título da propriedade, levanta pendências de HOA se houver e conduz o fechamento.
Ela é neutra e não representa nenhum dos lados.
2. Etapa por etapa
O cronograma depois da oferta aceita
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Oferta aceita
A partir da aceite, o contrato passa a ditar prazos e obrigações dos dois lados.
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EMD — earnest money deposit
O comprador deposita o sinal na title company. O valor normalmente fica entre 1% e 5% do preço da propriedade. Quanto maior o EMD, mais forte é a oferta: o depósito é o sinal de quanto o comprador está comprometido, e serve para comparar duas ofertas parecidas no preço. O prazo é definido em contrato; o padrão é de 2 a 3 dias úteis.
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Período de inspeção
Normalmente de 7 a 15 dias. Nesse período o comprador pode desistir por qualquer motivo. Ele também volta com o resultado da inspeção e pode querer negociar algo da casa — e o vendedor não é obrigado a aceitar.
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Contingência de financiamento
Quando a compra é financiada, o contrato abre uma janela para a aprovação do crédito. A janela de contingência de financiamento pode ser alterada conforme o contrato; o normal é 30 dias a contar da data de assinatura do contrato. Nesse período acontece o appraisal: a avaliação feita por um órgão terceiro para dizer quanto a propriedade vale de fato. Se o appraisal vier abaixo do valor de contrato, abre-se uma discussão entre as partes. Se vier acima, nada muda. Se o comprador não conseguir aprovação dentro da janela, ele pode sair do contrato e recuperar o EMD apresentando uma denied letter do loan officer.
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Pesquisa de título e HOA
Em paralelo, a title company faz a pesquisa de título e do HOA e levanta tudo o que precisa ser solucionado antes do fechamento.
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Final inspection
Normalmente no dia anterior ao closing, para conferir se a casa está conforme o combinado.
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Draft do HUD
O HUD é o documento contábil que mostra crédito e débito de cada lado. Precisa ser aprovado antes do fechamento.
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Closing day
O comprador envia os recursos para a title, a title repassa ao vendedor e transfere a propriedade, após a assinatura das duas partes — que pode ser online ou presencial.
3. Até o fechamento
Prazos reais por tipo de pagamento
Contados a partir da oferta aceita, até o closing.
| Tipo de pagamento | Prazo até o fechamento | Observação |
|---|---|---|
| Cash | 10 a 15 dias | — |
| Conventional ou FHA | 30 a 40 dias | — |
| VA ou USDA | 40 a 50 dias | — |
| Comprador estrangeiro com financiamento | 30 a 40 dias | Normalmente com entrada mínima de 25%. |
4. À distância
Vender sem estar nos Estados Unidos
É possível vender sem estar presente no país, sem problema, com assinatura online.
A assinatura do fechamento pode ser online ou presencial. Para quem mora no Brasil, o processo acontece à distância do início ao fim.
5. Custos
Quem paga o quê
Na Flórida Central, o costume é o vendedor escolher a title company e pagar a apólice do comprador, mas isso não significa que ele paga todas as despesas da title. Esse costume vale em Orange, Seminole, Osceola e Lake, e a divisão efetiva depende do contrato.
| Despesa | Responsabilidade |
|---|---|
| Owner's title insurance (seguro que protege o novo proprietário) | Vendedor |
| Title search (pesquisa do histórico de titularidade) | Vendedor |
| Municipal lien search | Vendedor |
| Seller's closing/settlement fee | Vendedor |
| Buyer's closing/settlement fee | Comprador |
| Lender's title insurance e endorsements | Comprador, quando houver financiamento |
| Registro da escritura e da nova hipoteca | Comprador |
| Registros e despesas para sanar pendências no título | Vendedor |
| HOA/condominium estoppel | Vendedor |
| Taxas de aplicação/transferência da associação | Comprador, observados os aditivos aplicáveis |
Tabela considerando contrato FAR/BAR com a opção 9(c)(i) marcada e sem cláusulas adicionais.
Pagar o seguro de título não é a mesma coisa que pagar a closing fee dos dois lados.
A revisão do FAR/BAR disponibilizada no fim de 2024 deixou expresso que cada parte paga os próprios serviços de fechamento, salvo ajuste contratual diferente. A title pode apresentar uma taxa para o vendedor e outra para o comprador; não existe divisão obrigatória de 50/50 nem obrigação de os valores serem iguais. O vendedor ter escolhido a title e pago a owner's policy não transfere a buyer's settlement fee para ele.
Documentary stamp tax
Pelo FAR/BAR, normalmente fica com o vendedor. Na Flórida Central, a alíquota é de US$ 0,70 por US$ 100, ou fração, do valor tributável da transferência — numa venda de US$ 400.000, US$ 2.800. Impostos e registros do novo financiamento ficam com o comprador.
Como comparar propostas de title companies
O prêmio do seguro de título segue taxas regulamentadas pelo estado, mas os serviços de fechamento são uma categoria separada. Ao comparar propostas de title companies, peça os valores discriminados, não um total único chamado “title fees”.
Onde conferir no contrato
No parágrafo 9(c)(i) do contrato, o vendedor escolhe o closing agent e paga a apólice do proprietário e a pesquisa de título; no 9(c)(ii), essas responsabilidades passam para o comprador. Os serviços próprios de fechamento seguem separados, salvo disposição diferente no contrato ou nos aditivos.
6. Documentação
Documentos necessários
Documentos que comprovem identidade e que comprovem que você é dono da propriedade — ou dono da empresa que é dona da propriedade.
7. Tributação
FIRPTA
Na venda de um imóvel nos Estados Unidos por pessoa física considerada estrangeira para fins fiscais, inclusive por meio de uma LLC de um único sócio tratada como entidade desconsiderada, aplica-se, em regra, a retenção FIRPTA de 15% sobre o valor bruto da venda, sujeita às exceções e reduções previstas. A retenção é compensada na apuração do imposto, e eventual pagamento a maior pode ser restituído, sem garantia de prazo fixo.
Uma LLC constituída nos Estados Unidos, com dois ou mais sócios e classificada fiscalmente como domestic partnership não negociada em bolsa, em regra não está sujeita à retenção FIRPTA pelo comprador na venda do imóvel. Entretanto, a própria LLC pode ter obrigação de reter e recolher imposto sobre o lucro tributável atribuível aos sócios estrangeiros, conforme a seção 1446 do Internal Revenue Code.
- “Estrangeiro” aqui é classificação fiscal, não nacionalidade: um brasileiro pode ser residente fiscal americano e não ser foreign person para o FIRPTA.
- Os 15% incidem sobre o valor bruto realizado na venda, não sobre o lucro.
- Existe a possibilidade de solicitar um withholding certificate para reduzir ou eliminar a retenção, quando cabível.
Fontes oficiais do IRS
Este conteúdo é informativo, baseado nas páginas oficiais do IRS, e não substitui orientação de CPA ou advogado tributarista; a classificação fiscal e o tratamento dependem do caso concreto.
8. Quem está do seu lado
Resultado do time
Kubrusly & Basso Team - mais de US$ 110 milhões vendidos em 2025.
9. Próximo passo
Quanto vale o seu imóvel hoje
A avaliação é feita por um listing agent do time, com os dados do seu imóvel — sem você precisar sair do Brasil.