COMPRA DE IMÓVEL · FLÓRIDA INTEIRA
Como comprar um imóvel na Flórida sendo brasileiro
O processo completo, etapa por etapa, por quem conduz compras para brasileiros na Flórida: do objetivo ao closing day, passando por pré-aprovação, escrow, inspeção e title company.
Prefere assistir? O processo em vídeo
Webinar gravado com o Victor e o Gabriel cobrindo o mesmo caminho descrito abaixo.
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O processo
Etapa por etapa, do objetivo à chave
O conteúdo desta página sai da prática de quem senta na mesa de closing — não de teoria de quem vende câmbio.
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Definir o objetivo
Morar, investir, casa de férias ou dolarizar patrimônio — cada objetivo leva a uma região e a um tipo de imóvel diferente. Se for morar, o endereço da casa determina a escola dos filhos: é um ponto prático que muda a decisão. E o orçamento não é só o down payment: existem closing costs.
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Escolher o corretor — o MLS muda tudo
No Brasil cada imobiliária tem os seus imóveis. Nos EUA existe o MLS, uma base única: todo corretor tem acesso ao mesmo produto, incluindo imóveis novos de construtora. Toda transação tem dois corretores — o do comprador e o do vendedor. Por isso escolher corretor não é escolher estoque: é escolher quem negocia por você.
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Assinar o BBA — quem paga a comissão
O Buyer Broker Agreement é o contrato que obriga o corretor a defender os interesses do comprador. O medo comum não se confirma: não há pagamento adiantado. Em mais de 90% dos casos a comissão é paga pelo vendedor. Se você não comprar, não deve nada ao corretor.
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Fazer a pré-aprovação antes de ver casas
É o oposto do Brasil: lá se escolhe o imóvel e depois se busca o financiamento. Aqui se fala com um loan officer ou mortgage broker ANTES de ver casas e se faz a pré-aprovação — sem custo e sem compromisso. O loan officer não representa um banco só, representa vários, e encaixa o seu perfil no melhor programa. Ponto contraintuitivo: para estrangeiro a documentação é MENOS burocrática que para residente.
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Se for à vista: o proof of funds
Compra à vista precisa de comprovação de capacidade: extrato bancário ou carta do gerente do banco. Os closing costs da compra à vista são mais baixos que os da financiada.
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Buscar imóveis
A busca roda no MLS mais os lançamentos de new construction. Os showings podem ser presenciais ou virtuais, por FaceTime. É a comunicação com o corretor que afunila as opções até a casa certa.
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Montar a inteligência antes da oferta — o CMA
Nos EUA os dados são abertos: dá para saber por quanto o vizinho pagou, se existe financiamento na propriedade, se há algo atrasado. Somando o tempo de mercado e uma conversa com o corretor do vendedor para entender a motivação dele, monta-se a oferta. Existe negociação, sim — é mito que nos EUA não se negocia. Depende da situação do vendedor e do mercado.
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Enviar a oferta
A oferta é o próprio contrato de compra e venda assinado pelo comprador. São três respostas possíveis: aceite, contraoferta ou recusa. Na maioria das vezes vem contraoferta.
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Entender as contingências que protegem você
Cumprindo os prazos do contrato, o comprador nunca perde o depósito. As proteções são a contingência de inspeção e a contingência de financiamento.
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Depositar o escrow
Depois do contrato executado, o comprador deposita na title company — em 99% dos casos. O dinheiro não vai para o vendedor nem para nenhum dos corretores, e só sai de lá com assinatura das duas partes. Prazo do depósito: até 3 dias após o contrato executado. Valor: a média é de 1 a 3%. Em mercado aquecido, escrow maior torna a oferta mais forte, porque sinaliza confiança do comprador.
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Inspecionar a casa
A inspeção conta desde o primeiro dia do contrato executado. Oferta mais forte usa 7 dias; o tradicional é 15. Uma empresa terceira avalia tudo — encanamento, elétrica, estrutura, umidade com câmera infravermelha. Achando problema relevante, como telhado ou ar condicionado, dá para pedir reparo ou crédito. O vendedor tem três opções: reparar, dar crédito ou recusar. E o ponto central: nesse período o comprador pode desistir por qualquer motivo e recuperar o escrow. Depois que a janela fecha, só sai por problema de financiamento.
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Preparar o fechamento
À vista: contratar a empresa de câmbio desde o início, para deixar a remessa pré-aprovada. Financiado: o banco revisa a documentação de novo — é normal, é um double check. Regra prática: do pré-approval até o closing, mantenha o mesmo cenário financeiro. Não pegue outro financiamento, não compre carro, fale com o loan officer antes de qualquer movimento.
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Se for new construction: a taxa de juros é a do fechamento
Detalhe que quase ninguém explica: a taxa de juros não é a do dia da assinatura, é a do dia do fechamento. Se a casa fica pronta em 6 meses, vale a taxa dali a 6 meses. Isso abre estratégia quando o mercado está de comprador e há expectativa de juros menores.
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A title company entra em cena
Parte terceira, sem envolvimento com comprador nem vendedor. Faz a busca completa no título, garante que não há dívidas e que o dono é o dono, e emite a title policy — uma garantia vitalícia: se aparecer pendência anterior depois do fechamento, existe cobertura. É supervisionada por órgão regulador, com prazos e documentação obrigatórios, sob risco de perder a licença. É ela quem entrega o warranty deed.
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Fazer o final walkthrough
No dia do closing ou na véspera. Confere se a casa está como negociada, com os equipamentos combinados e os reparos feitos. Se não estiver, o vendedor corrige ou o comprador sai do contrato sem perder o escrow.
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Closing day
O banco envia a documentação à title company, o comprador assina e deposita o restante, o banco transfere, o comprador recebe a chave. A title distribui: paga imposto atrasado, manda o valor ao vendedor, paga as comissões e registra a propriedade no county.
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E se a casa que você quer comprar está financiada?
Funciona igual. A title recebe o dinheiro do comprador, dá o payoff e quita o financiamento do vendedor.
Prazos
Do contrato executado até a chave
| Tipo de compra | Prazo até a chave | Observação |
|---|---|---|
| Compra à vista | 10 a 15 dias | — |
| Compra financiada | 30 a 45 dias | Varia conforme o programa de financiamento. |
Custos
Closing costs do comprador
À vista, em torno de 2% — custos cartoriais, selo e documentação. Financiado, em torno de 5%: 2% cartoriais e 3% de custo do financiamento, podendo subir um pouco em casos como compra de pontos. O orçamento não é só o down payment.
Documentação
Documentos para financiar
| Comprador | Documentos |
|---|---|
| Estrangeiro | Carta do contador, carta do banco, declaração de imposto de renda e, às vezes, extrato. |
| Residente | Dois anos de tax return, paystub, bank statement e justificativas. Documentação mais pesada. |
O estrangeiro dá uma entrada maior — 25% a 30% — mas enfrenta menos burocracia que o residente.
Sem visto, sem green card
Comprar morando no Brasil
À vista, não precisa de visto nenhum. Com financiamento, o visto de turista já resolve.
Showings podem ser virtuais, por FaceTime, e o fechamento acontece com o comprador fora do país. O processo inteiro pode ser conduzido do Brasil.
Estratégia de timing
Comprar antes de virar residente
Quem está em processo de imigração deve considerar comprar AINDA como estrangeiro. Como residente, o banco vai exigir dois anos de imposto de renda e score de crédito — que não existem no primeiro ano. Na prática, isso costuma significar dois a três anos pagando aluguel.
Comprando antes, a pessoa entra no imóvel como estrangeira e, depois, com a documentação pronta, pode refinanciar como residente.
Olhando adiante
Na venda, existe retenção fiscal
Vale saber desde a compra: na VENDA por estrangeiro existe retenção fiscal. O detalhamento depende do caso e deve ser visto com um CPA.
Veja como funciona o processo de venda para quem mora no Brasil.
Quem conduz a sua compra
Kubrusly & Basso Team - mais de US$ 110 milhões vendidos em 2025.
Próximo passo
Falar com quem conduz a compra
Uma conversa de 20 minutos para entender objetivo, orçamento e o melhor caminho — à vista ou financiado.